Le marché immobilier français n’est plus en chute libre. Après deux années difficiles, les prix des logements anciens ont retrouvé une légère hausse : +1,1 % sur un an au 4e trimestre 2025, selon l’indice Notaires-Insee. Les appartements progressent davantage (+1,5 %) que les maisons (+0,8 %), signe d’un marché qui repart, mais sans euphorie.
La baisse n’a donc pas disparu partout, mais elle n’est plus généralisée. En 2026, certaines régions résistent mieux que d’autres parce qu’elles combinent emploi, tension locative, attractivité résidentielle et rareté de l’offre. C’est particulièrement visible en Bretagne, en Provence-Alpes-Côte d’Azur, en Occitanie et dans plusieurs villes moyennes bien connectées.
Quelles régions résistent le mieux ?
Les régions qui résistent le mieux à la baisse des prix immobiliers sont celles où la demande reste supérieure à l’offre : Bretagne, PACA, Occitanie, une partie des Pays de la Loire et certaines métropoles régionales comme Rennes, Toulouse, Marseille, Nice ou Montpellier. La résistance ne concerne toutefois pas tous les biens : un logement bien placé, avec un bon DPE et peu de travaux, tient beaucoup mieux qu’un bien énergivore ou excentré.
Pourquoi la baisse s’arrête dans certaines zones ?
La clé, c’est le retour progressif des acheteurs. En avril 2026, le taux moyen des crédits immobiliers s’établit à 3,23 %, dont 3,22 % pour l’ancien, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. C’est encore élevé par rapport aux années 2020-2021, mais suffisamment stable pour redonner de la visibilité aux ménages.
La FNAIM anticipe d’ailleurs en 2026 une hausse modérée des ventes, autour de +3 %, et une progression limitée des prix entre +1 % et +2 %. Autrement dit, on n’est pas dans un nouveau boom immobilier, mais plutôt dans une reprise sélective.
Sur le terrain, la différence se voit vite : un appartement rénové près d’un tramway ou d’une gare attire encore plusieurs visites sérieuses. Le même bien, mal isolé, avec des charges élevées et situé loin des services, se négocie beaucoup plus fortement.
Bretagne : une résistance portée par la qualité de vie
La Bretagne reste l’une des régions les plus solides. Son attractivité ne repose pas uniquement sur l’effet post-Covid : Rennes garde un bassin d’emploi dynamique, Brest et Quimper restent plus accessibles que beaucoup de métropoles, et le littoral continue de manquer d’offre.
Mais il faut nuancer. Les prix ne montent pas partout au même rythme. Les secteurs littoraux ou proches des grandes villes résistent mieux que les communes plus éloignées, où le pouvoir d’achat immobilier reste contraint.
PACA : la rareté protège les prix
En Provence-Alpes-Côte d’Azur, la résistance vient d’abord de la rareté. Le foncier est limité, la demande reste forte, et certaines villes comme Nice, Marseille, Aix-en-Provence ou Toulon bénéficient d’un marché structurellement tendu.
Mais PACA est aussi une région très contrastée. Un appartement bien situé à Nice ou à Aix ne se comporte pas comme un bien énergivore dans une copropriété vieillissante. Ici, le prix tient surtout quand l’emplacement est vraiment défendable.
Occitanie : Toulouse reste un moteur
L’Occitanie résiste grâce à Toulouse, Montpellier et plusieurs villes secondaires attractives. Toulouse bénéficie d’un marché de l’emploi robuste, d’une population étudiante importante et d’une demande locative régulière.
Montpellier reste soutenue par sa démographie et son attractivité résidentielle, mais les prix y sont plus sensibles à la capacité d’emprunt. Les acheteurs comparent davantage, négocient plus, et privilégient les biens immédiatement habitables.
Le DPE devient un vrai filtre de prix
Depuis le 1er janvier 2025, un logement doit au moins être classé F pour être considéré comme décent à la location en France métropolitaine. Le seuil passera à E en 2028 puis à D en 2034.
Cette réglementation change la valeur des biens. Dans une zone tendue, une passoire thermique peut encore se vendre, mais avec une décote ou une négociation. Dans une zone moins dynamique, elle devient beaucoup plus difficile à défendre.
Comment vérifier si une région résiste vraiment ?
Avant d’acheter, ne regarde pas seulement le prix moyen au mètre carré. Vérifie le délai de vente, le nombre d’annonces similaires, l’évolution démographique, la tension locative et le DPE moyen des biens vendus. Une région peut être “résistante” sur le papier, mais ton quartier peut être en baisse. Le bon réflexe : comparer trois biens équivalents vendus récemment, pas seulement les prix affichés en ligne.
Pour vérifier les prix autour de chez vous, vous pouvez utiliser Pappers Immobilier
FAQ des prix de l’immobilier
Les prix immobiliers baissent-ils encore en 2026 ?
Globalement, la baisse généralisée semble derrière nous dans l’ancien : les prix progressent de +1,1 % sur un an au 4e trimestre 2025. Mais localement, certains marchés restent en correction.
Quelle région résiste le mieux à la baisse ?
La Bretagne, PACA et l’Occitanie font partie des zones les plus résistantes, surtout dans les villes attractives et les secteurs où l’offre reste limitée.
Est-ce le bon moment pour acheter ?
Oui, si le bien est bien situé, correctement isolé et acheté au juste prix. Non, si le prix repose uniquement sur l’espoir d’une forte hausse future.
Les passoires thermiques vont-elles perdre de la valeur ?
Elles sont déjà plus difficiles à vendre ou à louer. La réglementation DPE renforce progressivement cette pression jusqu’en 2034.
Les maisons résistent-elles mieux que les appartements ?
Pas partout. Au niveau national, fin 2025, les appartements progressent davantage que les maisons dans l’ancien : +1,5 % contre +0,8 % sur un an.
Que retenir ?
Les régions qui résistent à la baisse ne sont pas forcément celles où les prix flambent. Ce sont surtout celles où la demande reste solide malgré des taux autour de 3,5 % sur 20 ans, où l’emploi soutient les achats, et où l’offre de logements bien placés reste insuffisante.
Pour acheter en 2026, la bonne approche n’est pas de chercher “la meilleure région”, mais le bon couple emplacement + qualité du bien. Un logement sobre énergétiquement, bien desservi et acheté sans surpayer aura beaucoup plus de chances de résister qu’un bien moyen dans une région à la mode.
Pour aller plus loin :